次世代モビリティ対応の基幹物流施設開発に向けた構想を策定 幹線輸送の自動化・効率化を通じて物流課題の解決に貢献

三菱地所株式会社（以下、三菱地所）はオフィス・商業施設・ホテル・物流施設の開発・賃貸・運営管理をはじめ、海外事業、投資マネジメント事業、空港事業、設計監理や不動産仲介、エリアマネジメントなどを手がける総合不動産会社である。同社は、「私たちはまちづくりを通じて社会に貢献します」というグループ基本使命のもと、サステナビリティビジョン2050で定める「Be the Ecosystem Engineers」を長期経営計画における社会価値向上戦略と株主価値向上戦略、両輪の経営の共通基本方針として掲げており、この方針のもと、さまざまな社会課題への対応にも取り組んでいる。
近年、物流業界においては、ドライバー不足や高齢化に伴う将来的な輸送能力不足が大きな社会課題となっている。日本の物流は約6万社の運送事業者に支えられているが、国土交通省は2030年に必要な輸送能力の約34%が不足すると試算している。「特に長距離輸送の持続性が大きな課題になっており、東京・大阪間でも従来のような運行が難しくなると想定されています。物流会社はモーダルシフトやリレー方式によって、いわゆる「物流2024年問題」と呼ばれたドライバー不足へ対処しているものの 、いまだ根本的な解決には至っておらず、長期的には輸送方式そのものの再設計が必要です」と三菱地所 物流施設事業部 基幹物流事業推進室長 桂木 悠斗氏は話す。
こうした背景を踏まえ、三菱地所は、自動運転トラックの連結・解除を行うモビリティプールや、幹線輸送を担う自動運転トラックと地域輸配送を担う有人トラックとの間で荷物の受け渡しを行うオープンクロスドックなどの機能を備えた高速道路インターチェンジ直結型の基幹物流施設の開発構想を立ち上げた。レベル4自動運転トラックなど次世代モビリティの活用により、幹線輸送が抱える課題の解決を目指している。
また、自動運転システム開発等を手がけるT2（東京都千代田区）に出資し、基幹物流施設間を結ぶレベル4自動運転トラックによる幹線輸送の実現に向けた実証実験にも取り組んでいる。「私たちはこれまで、不動産会社として物流施設の開発・賃貸を中心とした事業を展開してきました。今回の取り組みでは、それにとどまらず、システムや自動化設備といった付加価値を組み合わせることで、三菱地所の強みである多くの荷主物流会社との関係性や物流施設開発のケイパビリティを生かし、次世代モビリティに対応した基幹物流施設を創造できると考えています」（桂木氏）。

基幹物流構想の実現に向けたシステム化構想支援プロジェクトは、2025年10月から2026年1月までの約3カ月間にわたり実施された。プロジェクトでは、ビジネスモデルの整理に始まり、システム要件・機能の検討、さらにオープンクロスドック事業に関する事例共有を行い、最終的にPoCの実施領域とシナリオ、全体ロードマップの策定までを行った。
本プロジェクトが目指す内容は、三菱地所にとっても前例のない取り組みであり、物流業界全体を見ても参考となる事例がほとんど存在しなかった。そのため、どのようなビジネスモデルが適切なのか、既存の物流モデルや不動産開発の枠組みが適用できず、複数の前提条件を同時に定義しながら検討を進める必要があった。
セッションを重ねる中で、構想段階では曖昧だった論点が徐々に整理され、ビジネスモデルに対する考え方次第に明確になっていった。議論の過程で、アビームは各フェーズにおいて最適と考えられる案を提示するとともに、他社が運営する類似事例について、そのポイントや課題を整理した上で共有した。さらに、それらを踏まえ、基幹物流構想でのオープンクロスドックの取り組みにおいて検討すべき対策を仮説として体系的に整理し、議論を深めていった。
三菱地所のプロジェクトメンバーとアビームのコンサルタントが継続的に対話を重ねることで、検討すべき課題は次第にブラッシュアップされ、最終的にはゴールとして目指すべき姿が明確になった。「コンサルタントとは頻繁にコミュニケーションをとりました。セッション以外の時間でも、思いついたアイデアをチャットで共有するとすぐにレスポンスがあり、信頼関係が深まりました。その結果、セッションでの議論もより活発で実りのあるものになったと感じています」（髙栁氏）。